A LA FUERZA HACEN PROPIETARIO

En los primeros años de la postguerra se promulgó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): la situación del momento imponía duras medidas, aunque supusieran sacrificio por parte de algunos sectores de la sociedad, que en lógica debían ser los económicamente fuertes. Y, así, entre otros muchos, les tocó a los "caseros", lo propietarios de casas destinadas al alquiler, cuyos alquileres se vieron congelados, ignoranco inflaciones y otros fenómenos del momento.

Pero una cosa es una medida transitoria, destinada a mitigar una situación excepcional, y otra su fosiliación con el tiempo como ocurrió, induciendo para un largo período significativos y no siempre deseables cambios en los hábitos sociológicos del país.

La congelación del precio de los alquileres y la prórroga forzosa impuestos por la LAU, en el contexto de una economía inflacionaria no son más que unos eufemismos cuyo significado neto es una virtual "transferencia de una forma de propiedad" hacia el inquilino. No cabe duda de que, independientemente de lo que pueda estar escrito en determinados registros, el "propietario" fáctico de una cosa es quien puede disponer de ella a su albedrío y amparado por la Ley.

Progresivamente, a medida que la inflación avanzaba, los caseros pasarían a percibir cantidades simbólicas (en términos reales) por los alquileres de sus edificios. Esto acarreó una serie de consecuencias secundarias, una de las cuales fue la degradación de éstos ante la lógica falta de disposición de los propietarios para acometer unas obras de reforma o simplemente conservación de rentabilidad más que problemática.

Esto trajo una lógica consecuencia: la progresiva desaparición del oficio de casero. Las sociedades inmobiliarias de alquileres en renta, tan características antes de 1940, fueron desapareciendo, y sólo subsistieron las existentes en la medida de sus desvencijados edificios, ocupados de por vida por los "arrendatarios de renta antigua" (el “bicho”, como es llamado en la irónica terminología inmobiliaria). No podía ser más lógico: el casero "atrapado" seguía en la brecha, pero ninguno nuevo entraba en la actividad. Los poderes públicos pueden convertir un negocio en no rentable, pero una vez degradado, son incapaces de atraer a éste a nuevos inversores.

Con lo cual las nuevas generaciones de matrimonios jóvenes, deseosos de acceder a una vivienda nueva, se encontraron con la práctica imposibilidad de encontrar ésta en alquiler: el mercado sólo ofrecía pisos en venta. Así iría surgiendo el hábito de la propiedad horizontal y aparecería una generación de "propietarios forzosos", que hoy caracteriza nuestro país. Frente a unas tasas tenenciales del orden de un 30 % en el resto de Europa, hoy el 60 % de los españoles son propietarios de sus viviendas.

El acceso a la propiedad de una vivienda por sus moradores obliga a un considerable esfuerzo económico, mucho más importante relativamente si éstos se hallan en la primera etapa de su vida productiva. La hipoteca y las letras mensuales para satisfacer la compra del piso han pesado como una losa sobre las generaciones posteriores a 1950, obligándolas a esfuerzos cuyos beneficiarios serían las entidades de financiación, e, indirectamente, los arrendatarios de renta antigua, protegidos por la distorsión del mercado del alquiler inmobiliario que la LAU contribuía a mantener. En una palabra: las jóvenes generaciones de matrimonios han financiado indirectamente su vivienda a las antiguas.

Y no acaba aquí la cosa. Pues un esfuerzo financiero de esta envergadura ha acabado resultando insoportable, a escala colectiva, por el país. Tanto, que el Estado se ha visto obligado a articular planes de vivienda (recordemos, sólo en los tiempos más recientes, el Trienal o el Cuatrienal) para facilitar a los jóvenes propietarios menos dotados económicamente el acceso a financiaciones más baratas. Pero los donativos a fondo perdido o el diferencial de la tasa de interés respecto a la de mercado en éstas se nutría a su vez de fuentes como el coeficiente de reserva obligatoria de la banca o, pura y simplemente, del presupuesto nacional, lo que en definitiva era una forma como otra cualquiera de gravar el país con un impuesto más.

Con lo que acaba cerrándose el ciclo: a partir del momento en que se estrangula el libre juego de la oferta y la demanda, se crean unas condiciones objetivas de deficiencia estructural del mercado, que deben ser suplidas por la misma Administración con nuevas medidas correctoras.

Se supone que en toda esta compleja situación crada hay una parte de la sociedad a quien es "justo" que la otra ayude, mediante los oportunos sacrificios impuestos por los decretos de la Administración. Pero, a medio siglo vista, ¿realmente la situación responde a este esquema anacrónico? ¿Era justo que el propietario de un piso de protección oficial, para poder seguir financiando indirectamente a uno de renta antigua, tuviera a su vez que ser financiado por el dinero de toda la sociedad?

El tema es polémico y complejo, y el caso es que lleva medio siglo siéndolo. No se puede terminar gordianamente con el problema instituyendo sin más una libertad de alquileres, pues muchas de las situaciones sociales creadas al amparo de la ley son de difícil evolución, a menudo de imposible tratamiento. Pero los círculos viciosos están para ser rotos. Me viene a la memoria la frase de Larra: "¿No se escribe en este país porque no se lee o no se lee porque no se escribe? Ciertamente, escribir para no ser leído es duro, pero leer lo que no está escrito no es duro: es sencillamente imposible".

La situación ha cambiado recientemente con la explosión de precios de la vivienda. Pero ése es tema para otro día.

Josep M. Albaigès

(Artículo publicado en febrero de 1987 la revista TRIBUNA)