La crisis inmobiliaria en una página

Causas del aumento de la demanda de viviendas:

1. La primera es tradicional: el raquítico mercado de alquiler, originado en una serie de leyes excesivamente protectoras para el inquilino, con el consiguiente beneficio para los poco formales, unida a la escasa cobertura judicial de los caseros, indefensos y por tanto escarmentados por los impagos y los desperfectos en su propiedad. No hablemos de la impunidad de los okupas.
2. Los bajos tipos de interés, que inducen a la compra incluso con períodos sumamente largos; psicológicamente se asimila la cuota hipotecaria a un mero alquiler, del que incluso podrá prescindirse en momentos de crisis sin perder demasiado.
3. El aumento en la renta disponible, que induce a la compra de una vivienda no sólo por los motivos anteriores sino por otros más perturbadores:

· Inversión, como medio de colocar la renta sobrante ante la desconfianza creciente en la bolsa y la poca rentabilidad de los fondos a depósito fijo, precisamente por esos bajos tipos de interés.

· Especulación, se ha hecho frecuente abonar la entrega de la vivienda con la idea de cederla más adelante a un precio más alto a medida que actúe la trepidante revalorización. La operación es similar a las opciones de compra en la bolsa.

4. La llegada de inmigrantes, incluyendo en este apartado tanto los extranjeros que se establecen en España o meramente desean tener una aquí una propiedad, como los procedentes de países pobres que vienen buscando trabajo o un mero subsistir. Claro que en general éstos se colocan en viviendas de mala calidad e incluso compartidas, pero “empujan” a sus desocupadores hacia estratos más altos de calidad; el resultado neto presiona la demanda.

Como vemos, muchos de esto aspectos son versiones “en ladrillo” del juego de la pirámide, y terminan en cuanto ésta no puede crecer más.

Por toda esta desaforada demanda (en pocos años se ha pasado de 250.000 viviendas/año al doble) se ha generado un geométrico aumento en los precios de cariz puramente especulativo (los materiales de compra no han subido en una proporción ni remotamente parecida, aunque sí los solares, más sensibles a la especulación).

¿Qué sucederá ahora? Una masa económica de la envergadura de la envuelta en los miles de viviendas en stock no puede resolverse con ninguna ayuda estatal; quiérase o no, el mercado se paralizará durante algunos años —cinco o diez, por lo menos— en que se irán liquidando gradualmente los stocks mediante reajustes dolorosos. Claro que los precios bajarán, pero poco, pues los propietarios de las viviendas desocupadas tenderán a retenerlas esperando mejores tiempos. Esta crisis se parece a la de los años 80, pero en un grado mucho mayor.

Un solo punto vemos esperanzador: paradójicamente, la llegada de nuevos inmigrantes, que tantos problemas seguirá causando en otros órdenes, ayudará al reajuste final entre oferta y demanda en el campo de la vivienda. Pero serán inevitables leyes duras de alquileres, incluso obligatorios —ya ha habido intentos en ese terreno, aunque la dificultad de llevar a la práctica tales disposiciones las hace inoperantes—, impuestos sobre viviendas vacías, etc., sin que esto venga acompañado de la ansiada fluidez en el funcionamiento del mercado de alquiler, para el que décadas de inanidad estatal han demostrado que que los políticos son capaces de crear el problema, pero no de resolverlo.

JMAiO, BCN, may 08